سند
فهرست مطالب
فصل اول: 4
تعريف سند و اقسام آن 4
مبحث اول: تعريف سند: 4
2-وجوه اشتراك و افتراق اسناد عادي و رسمي: 5
بند سوم: اصطلذاح سند اصطلاح ثبتي است: 6
بند چهارم: انواع سند رسمي 7
1-سند رسمي مدني: 7
2-سند رسمي عمومي: 7
5-سند رسمي محضري: 8
1-اسناد رسمي اثباتي: 8
بند پنجم: قدرت اجرائي سند رسمي 8
بند ششم: 10
فصل دوم: اجراي اسناد ثبتي 12
4-قبوض اقساطي ثبتي. 14
بند اول: اسناد منجز و معلق 14
بند سوم: تقاضاي كتبي متعهدله: 18
بند چهارم: فرا رسيدن زمان اجراي تعهد: 19
مبحث دوم: مرجع صدور اجراييه: 19
بند دوم – اجراي ثبت يا ادارة ثبت: 21
بند سوم – اجراي سند توسط دادگاه: 22
مبحث سوم: صدور اجرائيه 24
بند اول: تعريف اجرائيه: 24
بند دوم: انواع اجرائيه: 25
– فصل سوم: شروع عمليات اجرائي 30
مبحث دوم: مراحل عمليات اجرائي: 35
-ب ابلاغ اجرائيه به شركتها: 38
ج-ابلاغ اجرائيه به وزارتخانه ها و ادارات دولتي 39
د- ابلاغ اجرائيه با نشر آگهي: 40
ر-ابلاغ اجرائيه به وراث متعهد 40
ز-ابلاغ اجراييه به محجور: 41
بند سوم – تغيير محل اقامت متعهد: 41
فصل چهارم – ترتيب اجراء 43
بند دوم: تأمين موضوع اجراييه: 45
-بند سوم: اجرائيه بر تسليم مال منقول: 46
بند چهارم – اجراييه بر تسليم مال غيرمنقول: 47
بند ششم – وجه الالتزام 48
بند هفتم – رسيدگي به مدارك متعهد: 49
– نكات توضيحي: 53
1-صدور اجرائيه براي تخليه ملك 69
5-حق حراج: 74
نظم عمومي در مقررات ثبتي 75
فصل پنجم: شكايت اجرايي 75
فصل ششم: توقيف عمليات اجرائي: 80
توقيف عمليات اجرائي: 80
-قرار توقيف عمليات اجرائي 83
فهرست منابع و مأخذ: 84
فصل اول:
تعريف سند و اقسام آن
مبحث اول: تعريف سند:
مستنداً به مادة 1284 قانون مدني: «سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد».
به ديگر سخت «سند» از جمله دلائل اثبات دعوي و در زمرة آن دسته از دلائلي است كه غالباً پيش از وقوع اختلاف و تنازع تهيه و تنظيم شده و خود دو گونه است. سند عادي و رسمي. واژة «سند» در معني لغوي خود نيز از معني اصطلاحي فوق دور نيست، چه در زبان عربي بر وزن فَعَل صفت مشبه است به معني چيزي كه بدان استناد مي كنند و در زبان فارسي نيز به معني «تكيه گاه، آنچه پشت برروي گذارند و آنچه به وي اعتماد كنند…» آمده است.
و به استناد مادة 1258 قانون مدني و مواد 206 تا 229 ق.آ.د.م:
سند جزء ادلة اثبات دعوي محسوب است.
الف: سند عادي:
1-مادة 1289 قان ن مدني مي گويد: غير از اسناد مذكوره در مادة 1287 ساير اسناد عادي است و مادة 1293 تصريح مي كند به اينكه «هرگاه سند به وسيلة يكي از مأمورين رسمي تنظيم اسناد تهيه شد، ليكن مأمور صلاحيت تنظيم آن را نداشته و يا رعايت ترتيبات مقرره قانوني را در تنظيم سند نكرده باشد، سند مزبور در صورتي كه داراي امضاء يا مهر طرف باشد عادي است» مفهوم اين ماده داللت دارد بر اينكه اگر آن سند داراي مهر يا امضاء طرف نباشد سنديت ندارد.
2-وجوه اشتراك و افتراق اسناد عادي و رسمي:
سند اعم از اينكه رسمي باشد يا عادي در مقام اثبات يا رد دعوي معتبر است فقط تفاوتشان در قوت و ضعف اين حجيت است.
قوي ترين سند در مقام اثبات سند رسمي است كه بين طرفين و اشخاص ثالث حجت است اما سند عادي اگر مُعِد براي اثبات باشد باز هم كمتر از سند رسمي داراي اعتبار و قوت است زيرا اگر طرف دعوي آنرا مورد ترديد و انكار قرار دهد اعتباري براي آن باقي نمي ماند مگر اينكه به اصالت آن رسيدگي شود.
ب: سند رسمي:
بند اول: تعريف سند رسمي:
به استناد مادة 1287 قانون مدني: «سند رسمي عبارتست از سندي كه در ادارة ثبت اسناد و املاك يا دفتر اسناد رسمي يا نزد مأمورين و در حدود صلاحيت آنان و برابر مقررات قانوني تنظيم شده باشد».
با توجه به تعريف سند رسمي معلوم مي گردد كه اسناد رسمي از جانب سه دسته ادارة ثبت، دفاتر اسناد رسمي و ساير مأمورين رسمي تنظيم مي گردد و هر كدام اين سه دسته بايد در حدود صلاحيت خود و بر طبق مقررات قانوني اقدام نمايند والا معتبر نخواهد بود و همچنين غير از اسناد مذكور ساير اسناد عادي است.
بنابراين اگر سند نزد سردفتري كه منفصل شده است يا مأموري كه صلاحيت آنرا نداشته است تنظيم گردد آن سند رسميت نداشته و در بعضي موارد اعتبار هم ندارد.
همچنين اگر سندي نزد مأمورين ذيصلاح تنظيم ولي مقررات قانوني در تنظيم آن رعايت نشده باشد آن سند رسميت نخواهد داشت.
نتيجه مي گيريم كه تشريفات قانوني ثبت اسناد بر دو قسم است:
1-تشريفاتي كه عدم رعايت آنها سند را از رسميت خارج مي كند مانند عدم امضاء سردفتر
2-تشريفاتي كه عدم رعايت آنها سند را از رسميت خارج نمي كند، مانند عدم رعايت مقررات راجع به تمبر (مادة 1294 قانون مدني)
بند دوم: تعريف سند رسمي از نظر قانون ثبت
گرچه در قلنون ثبت تعريف خاصي از سند رسمي نشده است ولي از مطزالعة مجموع مواد مربوط چنين استنباط مي شود كه سند رسمي از نظر قانون ثبت سندي است كه مطابق قوانين در دفاتر اسناد رسمي ثبت شده باشد. بنابراين سند رسمي از نظر قانون ثبت اخص است از سند رسمي مذكور در مادة 1287 قانون مدني، به اين توضيح كه هر سندي كه از نظر قانون ثبت رسمي است از نظر قانون مدني هم رسمي است، زيرا به تصريح مادة 1287 قانون مدني اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمي يا در ادارة ثبت اسناد و املاك رسمي است. اما ممكن است سندي از نظر قانون مدني سند رسمي باشد ولي از نظر قانون ثبت، سند رسمي به آن گفته نشود مانند شناسنامه كه چون توسط مأمور ذيصلاح و مطابق مقررات صادر گرديده است، بنا بر تعريف قانون مدني رسمي است ولي چون در دفتر اسناد رسمي تنظيم شده است در عرف ثبتي و از نظر قانون ثبت به آن سند گفته نمي شود.
بند سوم: اصطلذاح سند اصطلاح ثبتي است:
اصطلاح سند در حقوق ثبت متفاوت با اصطلاح سند در حقوق مدني است. چه در حقوق مدني، سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد.
چنانكه ملاحظه يم شود در اين تعريف، سند از جنبة اثباتي آن تعريف شده است و نه اين كه هم به جنبة ثبوتي آن توجه شود و هم به جنبة اثباتي آن. زيرا اگر نوشته حاوي حقي نباشد چگونه مي توان در مقام دعوي يا دفاع به آن استناد كرد. به همين جهت بايد گفت هر نوشته اي قابليت استناد در دعوي يا دفاع را ندارد. چرا كه دعوي اصولاً در بارة حق است يكي خود را صاحب حق مي داند و ديگري جق او را منكر است و ادعا مي كند كه خودش صاحب حق است، در اين حالت يعني نزاع طرفين در بارة حق، نوشته اي كه در آن از حقي سخن گفته شده است نمي تواند در دادگاه ارائه و ابراز شود. در بحث حاضر «سند ثبتي» كه مي توان به آن سند رسمي نيز گفت، نوشته اي است كه دلالت بر وجود حقي به نفع يك شخص مي كند (ثبوت حق) و در صورت لزوم خود اين نوشته مي تواند ثبوت حق موضوع آن را بدون اين كه نياز به دليل ديگري باشد اثبات كند (اثبات حق).
بنابراين «شكست سند» يعني انجام اعمالي كه به حق جنبه رسمي مي دهد و اين اعمال عبارت از نوشتن است و شامل دو عمل است: يكي تنظيم سند و ديگري ثبت سند.
در اين باده مادة 16 آئين نامة دفاتر اسناد رسمي مي‌گويد: «هيچ سندي را نمي توان تنظيم و در دفتر اسناد رسمي ثبت نمود مگر آن كه موافق با مقررات قانون باشد».
پس، تنظيم سند، مقدمة ثبت سند است و ثبت سند در دفتر رسمي كه از طرف سازمان ثبت چاپ شده است، انجام مي شود.
بند چهارم: انواع سند رسمي
الف: سند رسمي از حيث توع و ماهيت آن:
1-سند رسمي مدني:
مانند تعهدات، عقود و تصرفات قانوني.
2-سند رسمي عمومي:
مانند: دستورات و تصميمات اداري و معاهدات.
3-سند رسمي قضائي: مانند, تصميمات قضائي، دادنامه، قرارها، احكام.
4-سند رسمي ثبتي: مانند: سند مالكيت كه طي تشريفاتي در ادارة ثبت اسناد و املاك تنظيم مي شود.
5-سند رسمي محضري:
مانند اسنادي كه در دفاتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق تنظيم مي شود.
ب: اقسام سند رسمي از حيث نوا استفاده و كاربردي در يك ديد كلي:
1-اسناد رسمي اثباتي:
كليه اسناد اين دلالت را دارند (Preure Precostituee).
2-اسناد رسمي اجرائي: صرفاً شامل اسنادي است كه قوة اجرا، امكان صدور اجرائيه را دارند و در اصطلاح، اسناد لازم الاجراء ناميده مي شوند.
با توجه به مادة 1292
بند پنجم: قدرت اجرائي سند رسمي
يكي از آثار ثبت اسناد آن است كه مفاد آنها بدون احتياج به حكمي از دادگاههاي دادگستري لازم الاجرا است و عموم ضابطين دادگستري و ساير قواي دولتي مكلف هستند كه در مواقعي كه از طرف مأمورين اجراء به آنها مراجعه مي شود در اجراء مفاد سند اقدام كنند و حتي ادعاي مجعوليت سند مانع اجراء آن نيست مگر اينكه بازپرس قرار مجرميت متهم به جعل را صادر و دادستان با آن موافقت كرده باشد.
مستفاد از مواد 92 و 93 و 95 و 99 قانون ثبت اينكه مفاد اسناد رسمي فقط در خصوص تعهدات قابل اجراء است و اگر در سند رسمي تعهدي نشده باشد نسبت به آن اجرائيه صادر نخواهد شد.
آقاي سعيد نسيمي در مجموعه حقوق ثبت و آئين نامه ها دستورات ثبتي قدرت اجرائي سند رسمي را چنين توضيح مي دهند كه: منظور از قدرت اجرائي سند رسمي اين است كه دارندة آن مي تواند در صورت ضرورت بدون مراجعه به مراجع قضائي و صدور حكم، اجراي مفاد آن را بخواهد و سند به مورد اجراء گذاشته خواهد شد.
و اضافه مي‌كنند كلية اسناد رسمي داراي قدرلت اجرائي نيستند بلكه قانون اين قدرت اجرائي را اختصاص به اسناد معين داده است و ممكن است اين قدرت اجرائي به اسناد عادي هم داده شود مانند چك بلامحل كه سند عادي است ولي به موجب مواد 1 قانون صدور چك، داراي قدرت اجرائي بود و لازم‌الاجراء است.
مدلول كليه اسناد رسمي مراجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج به حكمي از محاكم عدليه لازم الاجراء است مگر در مورد تسليم عين منقولي كه شخص ثالثي متصرف و مدعي مالكيت آن مي باشد.
كلية اسناد رسمي راجع به معاهدات املاك ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاكم لازم الاجراء است مانند دفاتر اسناد رسمي، دفاتر ازدواح و طلاق.
دكتر واقف در كتاب حقوق ثبت املاك، ثبت اسناد و اجراي اسناد رسمي در اين باره چنين اظهار مي دارند كه:
اجراي سند، اجراي مفاد آن به درخواست كتبي ذينفع و به دستور مقام صالح است. بنابراين، بايد دستور صدور اجرائيه بر مبناي وجود يك سند ثبتي معتبر صادر كرد.
توضيح اينكه: اگرچه سند ثبتي اصوللً قابليت صدور اجرائيه را دارد مگر در موارد استثنائي مانند سند مالكيت، ولي اين قابليت تا جائي است كه خود سند ثبتي، معتبر باشد. بنابراين، هرگاه سند ثبتي از اعتبار افتاده باشد، نمي توان از لازم‌الاجراء بودن آن سند سخن گفت تا به اتكاء آن، از مقام صالح درخواست صدور دستور صدور اجرائيه را نمود.
يكي از مهمترين امتيازات و آثار اسناد رسمي ثبتي و لازم‌الاجراء، آن است كه ذينفع هر زمان كه بخواهد مي تواند مفاد آن را به موقع اجراء بگذارد. (البته پس از سررسيد وعده در صورتي كه وعده مدتي داشته باشد) و مديون يا متعهد نمي تواند به عذر شمول مرور زمان از پرداخت آن امتناع كند و نمي تواند با اقامة دعوي در دادگاه ابطال اجرائيه را از دادگاه، از جهد صدور زمان، درخواست نمايد. زيرا حق درخواست صدور اجرائيه محدود به زمان و مدت معيني نشده است و نمي توان ذي حق را بدون نص قانوني از استفاده از حق خود منع كرد.
بند ششم:
تفاوت سندي كه اعتبار اسناد رسمي را دارد با سند در حكم سند رسمي لازم‌الاجراء
دكتر بهرام بهرامي در كتاب اجراي مفاد اسناد رسمي تفاوت اين دو را چنين بيان كرده اند:
با توجه به مواد 1292 و 1291 قانون مدني مي توان تفاوت بين سند در جكم سند رسمي لازم الاجراء را با سندي كه اعتبار سند رسمي را دارد در چند مورد شناخت:
اولاً، هر دو سند در اعتبار و هم سند در حكم امري استثنائي است و بايد به قدر متقين بسنده شود؛ با اين فرق كه مصداق سند در حكم اسناد رسمي لازم الجراء فقط چك به موجب ماده 2 ق. صدور چك، ولي مصاديق سندي كه اعتبار اسناد رسمي را دارند در محدودة مادة 1291 قانون مدني است.
ثانياً – سندي كه اعتبار اسناد رسمي را دارد، مستنداً به مادة 1293 قانون مدني قابليت انكار و ترديد را ندارد، ولي سند در حكم سند رسمي موضوع مادة 2 ق. صدور چك يك سند عادي است و لذا قابل انكار و ترديد است.
ثالثاً – چك فقط از حيث لازم‌الاجرا بودن در حكم سند رسمي است و لاغير، ولي مصاديق مذكور در مادة 1291 قانون مدني از جهات مختلف مي تواند اعتبار سند رسمي را باشد.
از نظر مرجع صدور اجرائيه:
مرجع صدور اجرائيه در مورد اسناد رسمي و اسنادي كه در حكم اسناد رسمي لازم‌الاجراء باشد متفاوت است:
بند اول مرجع صدور اجرائيه در مورد اسناد رسمي:
اگر سند ثبت شده راجع به ديون و اموال منقول و املاك ثبت شده و يا املاك مورد وثيقه و اجاره اي مشمول قانون روابط مالك و مستأجر بادش اعم از اينكه مورد ثبت شده يا نشده باشد، درخواست اجرائ مفاد آن از دفترخانه اي كه سند را ثبت كرده است به عمل مي آيد و مرجع صدور اجرائيه نسبت به اين قبيل اسناد، دفترخانة تنظيم كنندة سند است.
-اگر سند راجع به ملك ثبت نشده باشد و موضوع آن وثيقه يا اجاره مشمول قانون روابط مالك و مستأجر نباشد، ادارة يا دفترخانة تنظيم كنندة سند نمي تواند نسبت به آن اجرائيه صادر نمايد و ذينفع برابر مستفاد از مفهوم مادة 93 قانون ثبت اسناد و املاك و منطبق قسمت اخير بند الف مادة 1 آيين نامة اجراي مفاد اسناد رسمي… بايد به دادگاه عمومي صلاحيتدار مراجعه نمايد.
بند دوم: مرجع صدور اجرائيه در مورد اسنادي كه در حكم اسناد رسمي لازم الاجراء مي باشند. درخواست صدور اجرائيه براي ساير اسناد لازم الاجرا از قبيل چك و اظهرنامة موضوع ماده 10 مكرر اصلاحي قانون تملك آپارتمان ها و غيره از ادارة ثبت محل بايد بشود و مرجع صلاحيتدار براي صدور اجرائيه در مورد آنها، ادارة ثبت است نه دفترخانة اسناد رسمي، زيرا سند در دفترخانه ثبت نشده است تا بگوئيم كه دفترخانة تنظيم كنندة سند، بايد نسبت به آن اجرائيه صادر كند و تنها ادرارة ثبت محل صلاحيت صدور اجرائيه و وظيفه اجراء مفاد آن را دارد. بنابراين مثلاً دارنده چك بايد به ادارة ثبت اسناد و املاك محلي كه بانك محال عليه (يعني بانكي كه چك بر عهدة حساب جاري آن بانك صادر ضده است) در آن محل واقع است مراجعه و از آن اداره درخهواست اجراء مفاد چك و وصل وجه از صادركننده و ايصال آن به دارنده را بنمايد. (مستفاد از مادة 245 آئين نامة اجراء مفاد اسناد رسمي.)
و در مورد اپارتمان ها مدير يا مديران اپارتمان ها بايد به اداره ثبتي كه اپارتمان در حوزة آن واقع است مراجعه و از آن اداره درخواست اجرائيه نمايند. (مستفاد از ماده 242 آئين نامه) مواد ديگري در آئين نامه راجع به موارد ديگر وجود دارد كه نيازي به ذكر آنها در اين بحث نيست.
اكنون بايد به نحوة درخواست اجرائيه و مرجع آن و كيفيت اجراء اسناد و شكايات ناشي از دستور صدور اجرائيه و توقيف عمليات اجرائي بپردازيم بنابراين اين باب هم داراي چند فصل است.
فصل دوم: اجراي اسناد ثبتي
مبحث اول: اسنادي كه مي توان درهخواست اجراء آنها را نمود.
به موجب مادة 92 قانون ثبت «مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم عدليه لازم الاجراء است مگر در مورد تسليم عين منقولي كه شخص ثالثي متصرف و مدعي مالكيت آن باشد.»
اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم عدليه لازم الاجراء است مگر در مورد تسليم عين منقولي كه شخص ثالثي متصرف و مدعي مالكيت آن باشد.»
اسناد رسمي اصولاً در خصوص ديون و اموال منقول قابل اجرا است، آنچه كه مستثناء شده است در خصوص «عين منقولي است كه در تصرف شخص ثالث و مدعي مالكيت عين مي‌باشد» اين مورد نيز ويژه ادعاي ملكيت عين مي باشد نه تصرف ملك به عللي همچون اجاره، وديعه، عاريه. بنا به رأي وحدت رويه «نظر به اينكه مرجع تظلمات عمومي دادگستري است فلذا به جز آنچه كه در قانون مستثني شده انواع مختلفه دعاوي ازجمله دعاوي مربوط به اسناد رسمي قبوض اقساطي لازم‌الاجراء در دادگاههاي دادگستري قابل استماع و رسيدگي است و حكم مادة 92 قانون ثبت اسناد و املاك مبني بر اينكه مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم دادگستري لازم‌الاجراء است منافات و مغايرتي با حق و اختيار اقامه دعوي در دادگاههاي دادگستري ندارد و لازم‌الاجرائ بودن اسناد مزبور مزيتي است كه در قانون براي چنين اسنادي درنظر گرفته شده است تا صاحبان حق بتوانند از هر طزريقي كه مصلحت و مقتضي مي دانند براي احقاق حق خود اقدام نمايند.»
